Непродаваемые метры

Кризис на рынке недвижимости грозит перевернуть всю отечественную экономику

На минувшей неделе Елена Балашова из Центра развития ГУ-ВШЭ представила «Комментарии о государстве и бизнесе». Автор пишет, что несмотря на рекордные в нынешнем году темпы ввода новой недвижимости, инвесторы уже уходят из этого сегмента. А потому скоро в нем будет спад, который по цепочке потянет все остальные сектора реальной экономики.

По предварительным оценкам Росстата, в январе-сентябре индекс физического объема строительства и инвестиции в основной капитал снизился к тому же периоду прошлого года на 1,1 и 1,4% соответственно, а недовосстановление к докризисному январю-сентябрю 2008 г. составило 11 и 6%. Отчасти это объясняется, по мнению Балашовой, тем, что значительная часть сданных объектов, как это было, например, во Владивостоке, Казани и Сочи, уникальные: их долго строили, и, наконец, построили. К тому же, завершающие этапы строительства, как правило, наименее ресурсоемкие. Однако в этом году было меньше сдано и автомобильных дорог, и спутниковых наземных станций, и мощностей стационарных АТС.

Для создания будущих строительных заделов нужны крупные инвестиции, так как начальные этапы строительства наиболее капиталоёмкие, а с этим как раз большие проблемы: прибыль падает, снижается рентабельность продукции и, как следствие, кредитоспособность отечественных предприятий.

Идет большое сокращение инвестиций, а чтобы начать новое строительство они очень нужны, отмечает Елена Балашова. Пяти и семилетние стройки уникальных объектов сейчас завершатся. Падающие объемы строительства и падающий объем инвестиций - это тенденция. Она не означает, что с января следующего года все остановится, но объемы, наверное, будут меньше.

Инвесторы завершают свои начатые объекты, а новое начинать сегодня рискованно. Собственные средства предприятий снижаются. Прибыть в этом году по сравнению с прошлым годом даже в текущих ценах упала на 20-25%. Источников собственных средств гораздо меньше, от этого падает рентабельность. Когда компания в оечредной раз обратится в кредитную организацию, если она не давний клиент, то банк будет оценивать рентабельность ее проектов. Низкие показатели повысят процент по займу, или кредит вообще не дадут. А где тогда деньги брать? Нет никаких причин для роста инвестиций, а для начала строек нужны именно инвестиции, поэтому на ближайшее время можно остаться без заделов.

- Я совершенно согласен с выводами эксперта Центра развития. Сегодня сектор строительства и продаж недвижимости в России испытывает значительный отток инвестиций, - поддерживает руководитель Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО) Василий Колташов. - С момента кризиса 2008-2009 годов этот сегмент развивался динамичнее всех остальных, однако теперь он может стать источником крупных проблем для всей остальной экономики.

С начала года стоимость недвижимости в Москве в долларовом выражении снизилась на 3%, по объему продаж столичный рынок сегодня просто мертвый. Внутри МКАД – совсем, в Подмосковье он показывает первые признаки омертвления. Это полностью соответствует общероссийской тенденции – в большинстве регионов наблюдается устойчивое снижение спроса. Оно связано с недоступностью жилья для населения и нежилой недвижимости для малого бизнеса, ведь ставки по кредитам очень высоки.

Спад цен и низкие объем продаж приводят владельцев и потенциальных покупателей инвестиционной недвижимости к пониманию, что сегодня нет смысла использовать этот инструмент для заработков. Поэтому мы еще увидим бегство инвесторов из инвестиционной недвижимости, которые будут стремиться переводить свои сбережения в другие активы, возможно, зарубежные.

Эту тенденцию уже хорошо осознали и строители, девелоперы, которые также не хотят «попасть», инвестируя в объемы строительства, даже в Подмосковье.

«СП»: - Наверняка по цепочке падение спроса в этом секторе скажется и на других отраслях промышленности?

- Несомненно. Уже испытывают существенные проблемы производители металлопроката, особенно труб, и других изделий из черных металлов. Соответственно, снижается спрос на технику и оборудование, используемые и строителями, и металлургами. Постепенно этот процесс расширяется на весь реальный сектор экономики, захватывая и энергетиков, и розничную торговлю, и транспорт.

Слабость внутреннего спроса объясняется тем, что он достиг пределов своего роста за счет кредитных ресурсов. Фактически то, что мы наблюдаем сегодня в российской экономике, - это периферийная версия модели экономического кризиса в Соединенных Штатах в 2008 году. Обрушение американской экономики также начиналось с сектора жилой недвижимости.

Отличие в том, что в сегодняшней России причиной кризиса являются не накопленные неподъемные долги, а экономическая политика государства. Как только в прошлом году Дмитрий Медведев возглавил наше правительство, так в своем новом составе оно стало проводить однозначно либеральную политику. В результате российская экономика стала замедляться, и весь текущий год клонилась к спаду, который уже приобрел признаки экономического кризиса.

Поэтому прогноз Института развития совершенно логичен - отток инвесторов будет приводить к дальнейшему снижению деловой активности. А внешние удары могут усилить эти тенденции. Я имею в виду пузырь на рынке недвижимости в Китае, который может либо взорваться, либо постепенно быть спущенным. Но в любом случае это приведет к снижению спроса на энергоносители и металлы, а также к биржевым потрясениям мирового масштаба. Но даже если китайский пузырь и уцелеет, российская экономика будет все равно на спаде.

«СП»: - О каких просчетах политики правительства вы говорите?

Спасти нас могло бы резкое удешевление процентов по банковским ссудам, однако нет никаких признаков, что наши власти могут реально пойти на это. Напротив, они искусственно поддерживают курс рубля, о давлении на него рыночных факторов говорит высокий уровень инфляции. Эта инфляция и не дает опускать ставки по кредитам. Между тем, уже все остальные страны БРИКС в последние месяцы пошли на существенное удешевление своих валют ради поддержания экономической активности. Значительно упал бразильский реал, подешевела индийская рупия. Искусственное поддержание рубля на дорогих уровнях сегодня обрекает нас на сжатие внутреннего спроса.

Обработанная экспертами Института развития статистика Росстата подтвержает худшие опасения. С января по сентябрь нынешнего года в стране пробурили на 57,3% меньше газовых скважин, чем год назад. На 30,7% построили меньше асфальтовых дорог с твердым покрытием; на 72,7% - ввели в строй спутниковых наземных станций; на 16,6% уменьшилась прокладка междугородных кабельных линий связи; на 58,8% снизился объем ввода тепловых сетей (при том, что четверть поселков страны не газифицированы вообще); на 32,8% меньше проложено газовых сетей; на 3,3% - водопроводных.

По данным Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, инвестиции в основной капитал в реальном секторе отечественной экономики составили 96,1% в августе и 98,4% в сентябре этого года к аналогичным месяцам 2012 года. Объемы строительства в августе и сентябре составили 96,9% и 97,1% от показателей прошлого года. По оценке ЦМАКП, в третьем квартале инвестиционная активность заметно ослабла. Объем предложения инвестиционных товаров в июле-сентябре оказался на 1,2% ниже, чем кварталом ранее. Спрос на стройматериалы за это время упал на 2,1%.

Руководитель направления реального сектора Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Владимир Сальников пояснил «СП», что по совокупности разных индикаторов, включая косвенные, можно говорить о том, что с конца 2012 года идет стагнация инвестиций в реальный сектор. Может быть, сегодня инвестиции в небольшом минусе по сравнению с осенью прошлого года. Однако в той или иной степени все эти индикаторы берутся у Росстата, который и сам уже признает ненадежность ежемесячного показателя инвестиций в реальную экономику и хочет вовсе отказаться от него, перейдя к общемировой практике составления квартальных показателей по данным компаний.

Ненадежность исходной статистики позволяет различным исследователям делать выводы о том, что инвестиции едва растут или немного падают. Так, например, в октябре этого года индекс PMI показал рост производства инвестиционного оборудования (машин и оборудования, относящихся к основным фондам предприятий). Однако этот индекс также субъективен, поскольку составляется на основе опроса предпринимателей.

Кроме того, ему противоречат данные по импорту промышленного оборудования ( с начала года по 7 ноября). Ведь более половины машин и оборудования, устанавливаемых сегодня на российских предприятиях, – импортные, а потому падение спроса на него является четким признаком снижения экономической активности в стране. К тому же, с начала года производство машин и оборудования для внутреннего рынка по сравнению с ноябрем 2011 года снизилось примерно на 17%.

- Один из косвенных показателей экономической активности – индекс занятости населения. Агрегированный тренд в последние месяцы показывает снижение занятости в российской экономике и повышение безработицы. Пока они не так велики, но, по всем признакам, эти тенденции будут нарастать, - соглашается ведущий эксперт ЦМАКП по трудовым отношениям Игорь Поляков.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Бобылев