Замки с обременением

Старинные замки и дворцы, расположенные в Европе, довольно часто выставляют на продажу. В отличие от России, где старинные имения, построенные в XVIII-XX веках, находятся в собственности государства, в странах ЕС большинство замков и дворцов находятся в частных руках и многие владельцы не прочь избавиться от этой престижной, но весьма обременительной собственности. Опрошенные «Известиями» эксперты утверждают, что дворец гораздо выгоднее приобретать не как жилье, а как бизнес. При этом сохранение исторического облика здания в любом случае влетит в копеечку.

По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, цена на замок в одной из европейских стран стартует с отметки в ?1 млн, а максимума стоимости для такой недвижимости нет.

- Цена зависит от места, где расположен замок. Естественно, дороже в исторических местах. Также стоимость повышает близость города, - рассказал Апрелев. - Кроме того, на цену влияет приближенность к морю и курортам, наличие социальной инфраструктуры и транспортная доступность.

Впрочем, по словам директора департамента элитной недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Russia %26 CIS Елены Юргеневой, на просторах Восточной Европы, в бывших соцстранах, можно найти замок в состоянии развалин за ?100 тыс.

- Собственники продают их за бесценок, потому что содержание замков обходится очень дорого, - говорит эксперт.

Зайдя на один из популярных сайтов объявлений, можно без труда отыскать с десяток предложений о покупке замка.

Вот небольшой, площадью всего 400 кв. м, замок в Дордони (Франция) неопределенного возраста с участком 4 га и трехкомнатным домиком для гостей выставлен за ?945 тыс. Дворец в два раза больше, возведенный в XIII веке в Шампани (Франция), и с площадью угодий уже 17 га, с собственным озером обойдется в ?3 млн.

В латвийском Курземе выставлен на продажу замок XIII века в 3,5 тыс. кв. м и с участком 7 га за ?3,5 млн.

Замок XVIII века площадью 2 тыс. кв. м в Португалии с виноградником, оливковой рощей, садом, а также с помещениями для персонала и кладовыми обойдется аж в ?45 млн. Помимо оговоренной суммы придется также оплатить услуги агента, стоимость которых составляет около 3% от цены недвижимости.

Продавцы рекомендуют небольшие замки (общей площадью до 500 кв. м) использовать как жилье, а крупные - в коммерческих целях. «У нас можно проводить элитные свадьбы», «замок подходит для сдачи в аренду для корпоративов», «я бы на вашем месте открыл здесь ресторан», - советовали продавцы дворцов с большой площадью.

Однако Елена Юргенева утверждает, что маленький замок вряд ли сможет соответствовать требованиям современных жильцов.

- Там маленькие комнаты, низкие потолки - в общем, никаких признаков элитной недвижимости, кроме стоимости, - пояснила эксперт.

Перед принятием решения о покупке эксперты рекомендуют обратить внимание на налоговую составляющую.

- Лучше не полениться, взять калькулятор и посчитать, какие налоги платил предыдущий владелец - на землю они достаточно высокие, - советует Елена Юргенева. - При этом стоит уточнить, различаются ли в конкретной стране налоги для резидентов и нерезидентов.

Константин Апрелев сообщил, что размеры налогов как на недвижимость, так и на землю варьируются в зависимости от страны и региона и составляют до 3% от стоимости объекта в год.

- Если замок признан памятником, налогообложение может быть льготным, - добавила Юргенева.

Но приобретение исторически и культурно ценной недвижимости не только дает владельцу преференции, но и накладывает определенные обязательства.

- В облике здания нельзя ничего менять, но при этом требуется постоянно его реставрировать, - рассказал Константин Апрелев. - Конечно, есть возможность оформить субсидию на проведение работ, но стоит понимать - государство просто так переплачивать не будет и, скорее всего, оплатит реставрацию лишь частично.

По словам Елены Юргеневой, поддержка исторического здания в должном виде обходится дорого.

- Все системы и коммуникации в замках устаревшие, а заменить их нельзя. Конечно, и реконструкция, да и содержание будут затратными, - пояснила Юргенева. - При желании можно попробовать добиться снятия статуса памятника - для этого нужно поставить вопрос в множестве различных комиссий и доказать, что ваш замок не является уникальным, о чем в случае успеха вам будет выдана справка. Это удастся сделать, только если в нем не останавливались какие-нибудь знаменитые императоры или герцоги, а у различных колонн, лепнины, витражей и прочего найдутся аналоги в других местах. В любом случае процедура может занять 5-10 лет.

Юргенева также сообщила, что некоторые замки признаются музейными объектами.

- В этом случае владельцы обязаны впускать в здание всех желающих туристов. В Италии, например, это необходимо делать раз в неделю, - рассказала Юргенева.

- Даже если замок не является памятником, его содержание всё равно влетит в копеечку, - добавляет Константин Апрелев.

Из-за дороговизны содержания замки считаются нерентабельными для жилья.

- Ведь при всем прочем понадобится содержать прислугу - здесь нельзя, как в квартире, обойтись только услугами домработницы. Понадобятся садовник, охранник, другие помощники - всего как минимум человек пять. Даже минимальные зарплаты за рубежом достаточно высокие и уволить персонал достаточно проблематично - они хорошо защищены законодательством, - рассказывает Елена Юргенева. - Вот и получается, что вы в этот замок приезжаете на две недели в год, а всё остальное время там живет персонал, ничего не делает и получает зарплату. В свое время наши бизнесмены взяли моду покупать замки во Франции, но потом - отчасти из-за этого факта - многие от них избавились.

Юргенева уверена, что покрыть расходы на реконструкцию, налоги и содержание персонала можно, только занимаясь бизнесом.

- Многие замки во Франции, некоторые в Италии продаются вместе с виноградниками. Это уже готовый бизнес, требующий определенных вложений, но который в той же Франции поддерживается государственными субсидиями, - сообщил Константин Апрелев.

- Можно сдавать замок в аренду для проведения различных торжеств. Это будет пользоваться спросом, если он расположен не дальше полутора часов езды от аэропорта, - в свою очередь, предлагает Елена Юргенева. - Также замок можно сделать гостиницей для гастрономических туристов - это очень распространено в Италии. Такой вариант подходит для замков, при которых есть виноградники или оливковые рощи.

Несмотря на разнообразие вариантов организации бизнеса, эксперты отмечают, что чистая прибыль составит не больше 4-6% годовых, а большая часть выручки будет уходить на содержание старинной недвижимости.

Источник:izvestia.ru